公教房貸成數 擬降至8成 房屋二胎三胎融幫代書

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工商時報【記者楊筱筠╱台北報導】

去年一度傳出將停辦的公教人員房貸，已確定由華南銀行繼續承辦一年至年底。但相關人士指出，承辦成數可能從8成5調降至8成，至於一般房貸核貸成數則不受影響，北部部分地區最高核貸成數仍有機會達8成5。
華南銀主管指出，公教人員房貸最高核貸成數的確有可能調降，但調整成數還在研擬，尚未最後決定。目前公教人員房貸利率1.64％，是市場房貸產品利率最低者。
去年政府祭出奢侈稅，加上市場景氣受全球股市影響，去年下半年房市交易逐漸減少，其中民營行庫影響最大，公股行庫也微幅受影響，公教人員房貸則僅稍微萎縮。
公教人員房貸成長自去年4月起貸放金額逐漸受到市場高房價及景氣影響，4月貸放金額較3月減少18％，5月雖貸放出100多億元，6月則縮水至60億元，去年12月的貸放金額更減少至30億元左右。
公教去年貸放金額較前年的700億元微減，但華銀主管說，由於承貸人為公教人員，攤還速度較一般房貸快，華銀仍認為是相對穩健的房貸產品。

房市交易若發生消費糾紛的3步驟 房屋二胎三胎融幫代書房屋借款.陽光代書 (02)2997-9991

不動產交易因涉及多種法律，所牽涉事務非常繁雜，非一般人所能普遍瞭解，且攸關個人財產權益影響甚大。茲為保障不動產交易安全，確保消費者權益，新北市政府地政局特編印買賣房屋須知，提醒消費者於進行一般不動產買賣時下列事項應注意，在交易過程中，應該儘量小心，但是，萬一發生消費糾紛時，消費者要勇於爭取自己應有的權利，可依申訴→調解→訴訟三步驟循序辦理。

(一)申訴：消費者可先向業者、公會、消保團體、地方政府消費者服務中心或消費者保護官申訴，謀求合理解決。

(二)調解：對於申訴處理結果不滿意時，消費者可向直轄市或縣市政府消費爭議調解委員會等調解機關申請調解。

(三)訴訟：消費者依法雖然可以隨時向法院提起消費訴訟，但因訴訟費時，且須繳付訴訟費用，建議消費者以提起訴訟作為最後的手段。

新北市政府地政局建議民眾，內政部目前印製有「預售屋買賣契約書範本」、「不動產委託銷售契約書範本」、「預售停車位買賣契約書範本」、「成屋買賣契約書範本」、「房屋租賃契約書範本」、「房屋委託租賃契約書範本」6種範本暨「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」供社會大眾參考，有需求者，得進入內政部e-house 網站( http://ehouse.land.moi.gov.tw/ ) 或內政部地政司網站(http://www.land.moi.gov.tw/)下載。

龍年房市動向 看自住客與台商 房屋二胎三胎融幫代書

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（中央社記者馮昭台北29日電）總統大選底定，房仲業看好百年結婚潮與龍年生子潮雙重效應，可能有龍年購屋需求；台商返台投票和過年，房仲業期待這波「鮭魚返鄉」可提高看屋意願。

特種貨物及勞務稅（奢侈稅）讓投資客觀望，歐債危機及選前不確定因素，大台北房市急凍。根據台北市政府地政處買賣移轉棟數統計，在93年至99年房市熱絡期，全年交易量在6.2至6.9萬棟間； 100年交易量跌至4萬9918棟，比92年嚴重急性呼吸道症候群（SARS）當年的5.5萬棟更慘澹。

永慶房產集團研究發展室統計，台北市中心近期購屋者以換屋為主力，去年12月換屋比重達40%；台北市郊12月首購和換屋買盤比重各約占3成，新北市是首購買盤撐場，12月首購比重達44.1%。

民國100年搶搭百年結婚潮，接著101年是華人最喜愛的龍年，「望子成龍」可望帶來101龍子潮。內政部統計，100年新生嬰兒數逾19.6萬人，今年龍年出生嬰兒數預估會超過去年。

台灣房屋研究中心執行長邱太(火宣)表示，在選前不確定因素消失後，價量有機會上揚。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨研判，自用市場雖說有結婚潮與生育潮帶動，但有選舉與過年因素的1月交易量可能持續創新低，且許多買方在觀望「興富發開槍降價」的後續效應，整體買氣要能開展，可能得等到 3月以後。

對於新婚首購需求的民眾，永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛建議，可往捷運沿線周邊購屋，不僅交通便利且相對保值，增值空間大。

因生子有換屋需求的民眾，黃舒衛建議選擇台北市大安、中正明星學校周邊，可趁房價有機會下修之際購屋。

永慶房產集團研展室統計，大安、中正兩區近5年房價漲幅分別為42.9%與42.1%，漲勢驚人。黃舒衛說，除學區設籍外，兩區也是值得投資置產的區域。

有預算考量的生子換屋者，黃舒衛說，雖然無法買市中心區，台北市郊的文山、內湖仍有不少優質明星學校，其中文山區每坪單價在 3字頭，負擔相對較輕。

另外，農曆春節長假大批台商回台， 1月下半月被房地產業者視為在景氣寒冬中難得的銷售良機。好房網傳媒中心經理李建興表示，台商購屋除了自住需求，基於投資、節稅或資產配置考量的大有人在。

李建興評估，在這半個月內，有台商返鄉看屋帶動，商辦、店面及位於市中心、50坪左右的「輕豪宅」，看房人氣可望較平時增加 1至 2成。

結婚、生子帶來的自用需求，以及台商回台置產，讓房仲業對於觀望的購屋者在春節後進場多所期待，但在樂觀期待中，仍可聞到的氣氛是，誰也沒把握。

房貸利率比較2012 房屋二胎三胎融幫代書陽光代書 實價登錄漏洞百出 居住正義恐淪半套

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為抑止持續飆漲的房價，進而讓房市交易更趨公平、透明化，立法院於去(100)年12月通過「地政三法」相關法案，希望藉由「實價登錄」降低人為炒作的亂象。不過消基會卻發現，《地政法》相關法源與條例仍有「模糊地帶」與「資訊不夠清楚」等缺失，呼籲政府應儘速制定相關子法與配套措施，避免投機客趁機大鑽法律漏洞。
　　其中，《不動產經紀業管理條例》規定，日後當代銷業者在接受建商託售後，必須在「契約屆滿或終止」30天內向主管機關登錄房價資訊。但消基會指出，所謂的「契約屆滿或終止」字樣，其實隱含語意不明的「模糊空間」，容易讓有意哄抬房價的業者有機可乘。
　　消基會進一步補充，代銷業者多半和建商約定「以不動產銷售完畢」為契約終止條件。然而一旦法律未限定代銷契約所委託的終止時間，業者就能以刻意保留一、兩戶預售屋為手段，藉故拖延合約到期期限，甚至還能以「雙方合意」為由，繼續延長合約期限，等到真得完售成交後，其所登錄的預售屋交易資訊早已喪失參考價值。
　　另外，《地政三法》中僅規範權利人、地政士、仲介及代銷得依法完成「交易資訊」登錄，卻「獨漏」營建商的申報責任。消基會董事長蘇錦霞認為，當「賣方」無申報登錄義務時，極可能造成建商透過自行銷售規避申報責任，同樣無法達到不動產交易「資訊透明」的意義。
　　蘇錦霞建議，未來內政部增訂不動產經紀業管理條例子法時，除了須修正補漏配套措施外，更應要求建商與代銷業者須在訂定合約後30日內，向主管機關報備完銷時間，以利主管機關查核相關業者是否在法定期限內完成交易資訊申報。
　　而為避免民眾購屋時因誤判「行情」而被業者「吃夠夠」，內政部地政司特別成立「房地交易價格簡訊查詢系統」，並以「區段化」、「去識別化」的方式提供消費者做為交易參考。
　　對此，消基會秘書長陳智義指出，目前實施的區段化級距係以「100號」為區段，然而從台北市居住密集程度來看，光是「100號」就幾乎涵蓋所有大小建案，且每坪房價可能差距近19萬元，如以30坪計算，其價差幾乎可達570萬元，導致消費者對於房價「行情」依舊「霧煞煞」。
　　陳智義認為，目前區段化登錄房價資訊仍不清楚，政府不應以牽涉個資隱私為由「模糊處理」。建議可以門牌1至10號、11至20號等「小範圍」號碼為區間，提高資訊辨識度，且應考量城鄉差距，訂定不同區段化的識別標準，讓房價資訊更具參考價值，避免「居住正義」淪為半調子法案。

近10年來 雙北市房價漲1倍 房屋二胎三胎融幫代書

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整整走了9年多頭雙北市房市，今年正面臨局部性房價修正的挑戰。不過，從雙北市近10年房價走勢觀察，從長期來看，房價仍將呈現「大漲小回」格局。

最新調查指出，台北市、新北市的預售屋房價，在這10年來大漲了1倍以上，台北市已來到每坪平均80.3萬元，新北市平均33.6萬元；展望未來景氣反轉之際，學者專家預期，台北市中心的房價易漲難跌，新北市則有下修空間。

住展雜誌研發長倪子仁昨（12）表示，台北市和新北市近10年預售屋房價，普遍大漲。台北市2002年預售屋房價每坪平均約36.7萬元，2011年底漲到80.3萬元，10年來上漲1.18倍；新北市2002年房價為每坪16.8萬元，2011年衝到33.6萬元，10年來平均漲1倍。

倪子仁表示，總統大選前夕，市場觀望氣氛濃厚，加上日前建商喊出下殺25％的行銷策略，令社會各界預期建商將全面降價求售，甚至以為房價可以開價的6折、7折成交。可是，最近一周來，市況並非如此，同業間並未掀起降價風潮，也沒有拉大議價空間。

倪子仁指出，其實這10年來，雙北市房價變化，並非年年都漲。以2008年全球金融海嘯那一年來看，台北市曾從2008年第2季的每坪70.8萬元，跌至同年第4季的59萬元，跌幅達16.7％，跌幅為近10年來首見的2位數衰退，主要是因為當時豪宅市場急凍。

新北市預售屋房價，也曾在2008年第3季的每坪28.2萬元，跌至同年第4季的26.6萬元，跌幅為5.7％。

在資金行情推升、兩岸大幅開發吸引外資和全球台商資金回流後，景氣隨著金融海嘯的迅速結束，自2009年上半年反彈，結果台北市這3年來預售屋房價大漲40％、新北市更大漲55.5％。顯示近10年來房價曲線，呈「大漲小回」格局，中長線仍是向上。

展望今年台北市、新北市房價究竟會如何盤整？淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，台北市中心房價供給彈性小、房價易漲難跌，普遍來說是回不去了；新北市和其他都會區的供給量大區域，房價是回不來了、有下修空間。

大師房屋總經理陳建慶表示，「房價歷年來是漲多必跌、跌深必反彈。」

土地公告現值漲幅 17年新高 房貸利率比較2012 房屋免費估貸 快速放款 房屋二胎.房屋借款.陽光代書

土地公告現值漲幅 17年新高

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內政部元旦甫公布民國101年的全台灣公告土地現值，全台平均調幅是8.65％。房仲業拉長時間分析發現，這波調幅創新高紀錄，竟是最近17年來的最高調幅。

由於7月即將正式實施實價登錄，讓市價現形、公告現值可望快速拉近市價，因此預期明年公告現值的調漲幅度，仍相當可觀。

各縣市地政主管機關於元旦公告現值調漲情形，全國平均調漲幅度為8.65％。金門為公告現值調漲幅度最高的縣市，調幅達47.17％；調幅排名第2大的縣市為新竹市，調漲23.49％；台中市則調幅15.7％，排名第3。

中信房屋表示，今年7月將實施實價登錄，預期將拉近公告現值與市價之間的差距。由於現行公告現值水準與市價差距，部分地段甚有以倍數計，因此即使今年房價看跌，預料公告現值仍將大幅調漲。

就五都平均公告現值調漲幅度來看，則以台中市調漲最多，達15.7％；其他依序為：新北市12.19％、台北市9.87％、高雄市4.05％以及台南市3.87％。

目前公告現值和市價之間，差距仍相當明顯。中信房屋統計，內政部於民國90年進行都市土地交易價格與公告現值差價分析調查結果，當時省轄市平均價差倍數為1.93倍。

以台北市為例，去年9月份敦化南路二段華票敦南大樓，創下每坪1,405萬元的成交行情，改寫「地王」新高紀錄；但官方版的公告現值，每坪只有400萬元，二者相差達3.5倍。這顯示，台北市土地公告現值、市價之間的落差，多以倍數計，仍嚴重偏低於市價。

不過，土地公告現值調近於市價，為未來趨勢。但對於消費者來說，未來出售房地所產生的土地增值稅，預料負擔也將相對提高。

捷運通車吸睛 新莊房價再漲有限 房貸利率比較2012 房屋免費估貸 快速放款 房屋二胎陽光代書

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動工興建約10年捷運新莊線，今日通車至輔大站，可縮短新莊地區民眾搭乘大眾運輸工具進入台北市的時間。信義房屋「捷運生活+」統計，上月捷運新莊線的網頁物件瀏覽量大增49％，通車效益吸引不少人氣，不過，捷運新莊線通車預期效益已經發酵2、3年，通車對房價應是「支撐多於助漲」。

信義房屋「捷運生活+」調查發現，捷運新莊線的新北市段，網友點閱熱門站點分別是三重站、菜寮站、台北橋站、新莊站與頭前庄站。

信義房屋「捷運生活+」統計，捷運新莊線自履勘等訊息曝光後，捷運新莊線網頁物件瀏覽量快速增加，上月瀏覽量大增49％，通車題材拉高三重、新莊的房市能見度。但根據信義房屋統計顯示，最近4季，三重與新莊區房價走勢已經持平，止漲意味濃厚。

另據永慶房產集團研展室統計，即將通車的新莊線，去年一年來，無論是北市段各站的2.6％至17.5％漲幅，或新北市段的4.6％至23.8％漲幅，均明顯高於全市整體漲幅，其中，今日通車的末端站「輔大站」受惠通車題材效益最深，2011年漲幅高達23.8％，居新莊線各站之冠。

永慶房屋指出，據近期蘆洲線通車經驗可發現，通車前的題材炒作多已預先反應未來價值，預期新莊線通車後市場也將回歸理性，不易衝出新的波段行情，有意售屋主不宜過度看好後市，否則容易錯失最佳的售屋的時點。

捷運新莊線通車後，新莊也成為北市半小時通勤圈的範圍內，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，輔大站到忠孝新生站只要24分鐘，以後新莊通勤族不用再跑到板橋新埔站去轉乘，或忍受公車塞車之苦，三重的住戶只要10多分鐘就可進入台北市東區，交通機能與生活品質有明顯加分。

信義房屋統計，過去2年多的時間，受惠於景氣復甦、重劃區與捷運題材帶動，三重與新莊地區房價有4至5成不等的漲幅，不過目前大環境欠佳、奢侈稅發酵，加上區域房價已先反應通車效應，捷運新莊線的通車行情，能再推升房價的幅度有限，不過對房市仍有一定支撐力道。